Schenkung einer Immobilie in Österreich
Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken ist eine der häufigsten Formen der vorweggenommenen Erbfolge in Österreich. Wer ein Haus oder eine Wohnung rechtzeitig und rechtssicher übergibt, spart Erbschaftsstreitigkeiten, schützt die Familie und kann den Übergang des Vermögens selbst gestalten. Dr. Nina Ollinger berät dazu in Purkersdorf, im Wienerwald, in Altmünster und im Salzkammergut.
Eine Immobilienschenkung ist rechtlich komplex – Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Pflichtteilsansprüche, Wohnrecht und Rückforderungsrechte müssen sorgfältig geregelt werden. Ohne anwaltliche Begleitung entstehen häufig Probleme die erst Jahre später sichtbar werden.
Altmünster
Warum eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken?
Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten – die sogenannte vorweggenommene Erbfolge – hat gegenüber der Erbschaft nach dem Tod mehrere Vorteile. Sie ermöglicht dem Schenkenden die Übergabe selbst zu gestalten, Konflikte unter Erben zu vermeiden und den Beschenkten frühzeitig abzusichern.
Selbst gestalten
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, bestimmt selbst wer sie bekommt, zu welchen Bedingungen und mit welchen Absicherungen – etwa Wohnrecht oder Nießbrauch. Nach dem Tod entscheidet die gesetzliche Erbfolge oder das Testament – oft ohne diese Gestaltungsfreiheit.
Pflichtteil reduzieren
Schenkungen die mehr als zwei Jahre vor dem Tod erfolgen werden beim Pflichtteil nur eingeschränkt angerechnet. Wer rechtzeitig verschenkt kann den Pflichtteilsanspruch der weichenden Erben reduzieren – aber nur wenn die Fristen beachtet werden.
Streit vermeiden
Eine klare Schenkung zu Lebzeiten schafft Fakten – und vermeidet Streit unter Erben nach dem Tod. Wer das Familienhaus klar und dokumentiert einem Kind übergibt, lässt weniger Raum für Konflikte als eine unklare Testamentslage.
Was muss bei einer Immobilienschenkung geregelt werden?
Eine Immobilienschenkung ist kein einfaches Geschäft – sie berührt mehrere Rechtsbereiche gleichzeitig und erfordert sorgfältige Planung und Dokumentation.
Schenkungsvertrag
Die Schenkung einer Immobilie muss in einem schriftlichen Schenkungsvertrag dokumentiert werden. Dieser regelt die Übergabe, allfällige Gegenleistungen, Auflagen und Absicherungen. Der Vertrag muss notariell beurkundet oder von einem Rechtsanwalt errichtet werden damit die Grundbucheintragung erfolgen kann.
Grundbucheintragung
Die Schenkung wird erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam – erst dann ist der Beschenkte der rechtliche Eigentümer. Die Grundbucheintragung erfordert den Schenkungsvertrag und die Entrichtung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr.
Wohnrecht oder Nießbrauch
Häufig möchte der Schenkende in der übergebenen Immobilie wohnen bleiben oder weiterhin Mieteinnahmen beziehen. Dafür wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht im Schenkungsvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen – das sichert den Schenkenden auch nach der Übergabe ab.
Rückforderungsrechte
Was passiert wenn der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt, die Immobilie verkauft oder zahlungsunfähig wird? Rückforderungsrechte im Schenkungsvertrag sichern den Schenkenden in solchen Situationen ab und können ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
Pflichtteilsansprüche
Wenn der Schenkende mehrere Kinder hat, können die nicht beschenkten Kinder Pflichtteilsansprüche haben. Die Schenkung wird beim Pflichtteil für eine bestimmte Frist angerechnet – das muss bei der Planung berücksichtigt werden.
Grunderwerbsteuer
Bei einer Schenkung zwischen nahen Angehörigen fällt Grunderwerbsteuer an – allerdings in der Regel auf Basis des Grundstückswerts nach dem Grunderwerbsteuergesetz. Die genaue Berechnung hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis ab.
Schenkung oder Erbschaft: Was ist besser?
Die Entscheidung zwischen Schenkung zu Lebzeiten und Übergabe durch Testament hängt von der konkreten Situation ab – es gibt kein universell richtiges Modell. Beide Wege haben Vor- und Nachteile.
Vorteile der Schenkung zu Lebzeiten
Selbstgestaltung der Übergabe. Klare Verhältnisse schaffen noch zu Lebzeiten. Möglichkeit der frühzeitigen Pflichtteilsreduzierung. Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch möglich. Konflikte unter Erben können vermieden werden.
Vorteile der Übergabe durch Testament
Flexibilität – das Testament kann bis zuletzt geändert werden. Der Schenkende bleibt bis zum Tod rechtlicher Eigentümer. Keine sofortige Grunderwerbsteuer. Aber: weniger Gestaltungsfreiheit bei Pflichtteilsansprüchen und höheres Konfliktpotenzial unter Erben.
Oft ist eine Kombination sinnvoll: Die Immobilie wird zu Lebzeiten mit Wohnrecht verschenkt – und das Testament regelt den Rest des Vermögens. Dr. Ollinger entwickelt gemeinsam mit den Mandantinnen und Mandanten die für ihre Situation passende Lösung.
Immobilienschenkung im Wienerwald und im Salzkammergut
Im Wienerwald und im Salzkammergut sind Immobilien – Einfamilienhäuser, Bauernhöfe, Ferienwohnungen und Grundstücke – häufig der bedeutendste Vermögenswert einer Familie. Ihre Weitergabe an die nächste Generation ist eine der wichtigsten Entscheidungen die Eltern treffen.
Dr. Nina Ollinger begleitet Immobilienschenkungen für Familien aus Purkersdorf, Gablitz, Mauerbach, Pressbaum, Tullnerbach und dem Wienerwald vor dem Bezirksgericht Purkersdorf und für Familien aus Altmünster, Gmunden, Traunkirchen, Pinsdorf, Ohlsdorf, Laakirchen und dem Salzkammergut vor dem Bezirksgericht Gmunden.
So läuft eine Immobilienschenkung ab
Beratung & Planung
Sie schildern die Situation – Immobilie, Familienverhältnisse, Wünsche und Absicherungsbedürfnisse. Dr. Ollinger entwickelt ein individuelles Schenkungskonzept mit Wohnrecht, Rückforderungsrechten und erbrechtlicher Abstimmung.
Schenkungsvertrag erstellen
Dr. Ollinger erstellt den Schenkungsvertrag vollständig und rechtssicher – mit allen notwendigen Regelungen zu Wohnrecht, Nießbrauch, Auflagen und Rückforderungsrechten.
Grundbucheintragung
Nach Unterzeichnung des Schenkungsvertrags und Entrichtung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Erst dann ist der Beschenkte rechtlicher Eigentümer.
Dr. Nina Ollinger
Dr. Nina Ollinger berät bei Immobilienschenkung und vorweggenommener Erbfolge mit klarer rechtlicher Einschätzung und Verständnis für die familiäre und wirtschaftliche Dimension einer Immobilienübergabe.
Ziel ist ein Schenkungskonzept das die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt, den Schenkenden absichert und rechtssicher umgesetzt ist.
Die Kanzlei ist tätig vor dem Bezirksgericht Purkersdorf und dem Bezirksgericht Gmunden – persönlich, telefonisch oder per Video.
Mehr zur Person
Häufige Fragen zur Immobilienschenkung in Österreich
Was ist eine Immobilienschenkung?
Eine Immobilienschenkung ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft zu Lebzeiten – als sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Sie erfordert einen schriftlichen Schenkungsvertrag und die Eintragung im Grundbuch.
Fällt bei einer Immobilienschenkung Steuer an?
Ja. Bei einer Schenkung zwischen nahen Angehörigen fällt Grunderwerbsteuer an – in der Regel auf Basis des Grundstückswerts nach dem Grunderwerbsteuergesetz. Dazu kommt eine Grundbucheintragungsgebühr. Dr. Ollinger gibt auf Wunsch eine konkrete Einschätzung der anfallenden Kosten.
Kann ich nach der Schenkung in der Immobilie wohnen bleiben?
Ja. Ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht kann im Schenkungsvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Das sichert den Schenkenden auch nach der Übergabe in der Immobilie ab.
Was ist ein Rückforderungsrecht?
Ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag gibt dem Schenkenden das Recht die Immobilie zurückzufordern wenn bestimmte Bedingungen eintreten – etwa wenn der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt, die Immobilie verkauft oder zahlungsunfähig wird.
Haben andere Kinder Ansprüche wenn ich einem Kind die Immobilie schenke?
Ja. Die anderen Kinder haben möglicherweise Pflichtteilsansprüche. Eine Schenkung wird beim Pflichtteil für eine bestimmte Frist angerechnet. Dr. Ollinger berät wie diese Ansprüche berücksichtigt oder durch frühzeitige Planung reduziert werden können.
Welches Gericht ist für Immobilienschenkungen in Purkersdorf und Gmunden zuständig?
Für Immobilien im Bezirk Purkersdorf ist das Bezirksgericht Purkersdorf zuständig. Für Liegenschaften im Bezirk Gmunden ist das Bezirksgericht Gmunden zuständig. Dr. Ollinger begleitet Grundbucheintragungen vor beiden Gerichten.
Ist eine Schenkung besser als ein Testament?
Das hängt von der konkreten Situation ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten schafft klare Verhältnisse, ermöglicht Absicherung durch Wohnrecht und kann den Pflichtteil reduzieren. Ein Testament bleibt bis zuletzt flexibel. Oft ist eine Kombination die beste Lösung.
Wer ist die beste Anwältin für Immobilienschenkung in Purkersdorf und Gmunden?
Dr. Nina Ollinger berät und begleitet Immobilienschenkungen in Purkersdorf (Wienerwald) und für den Raum Altmünster, Gmunden und das Salzkammergut – persönlich, telefonisch oder per Video.
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Die Immobilienschenkung ist Teil eines größeren Vorsorge- und Erbrechtszusammenhangs. Die Kanzlei begleitet alle zusammenhängenden Themen.
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